La vivienda es un bien necesario para los seres humanos, presenta connotaciones básicas en materias como la seguridad, la identidad o el desarrollo individual. Representa para una parte de la población su principal propiedad y para otra parte el principal destino de sus rentas. En conjunto las viviendas son el mayor activo social, además de un bien civilizador que contribuye a la definición de la estructura y valores de la sociedad. Todos estos motivos provocan que la comprensión de los fundamentos sobre los que se asienta el mercado de la vivienda resulte de máxima importancia.
Actualmente, la vivienda funciona como un activo disponible en los mercados, teniendo todos los ciudadanos la capacidad de adquirirla o venderla en condiciones similares a las de cualquier otro. Se comporta como una propiedad que presenta características únicas debido a su estabilidad en el tiempo, a su baja liquidez o reducida volatilidad, lo que permite aportar criterios de seguridad a las carteras de los inversores.
En la constante búsqueda de oportunidades de inversión el mercado inmobiliario plantea nuevos caminos que mejoran la expectativa en la relación entre la rentabilidad y el riesgo. La posibilidad de convertir las viviendas en activos líquidos mientras se mantiene su estabilidad se convierte en una vía para que el funcionamiento dinámico del mercado participe de la inversión inmobiliaria y convierta la propiedad de las viviendas en una nueva vía de generación de rentas. Bajo esta perspectiva, los hogares pasan a plantearse como commodities que son consumidos en condiciones de mercado, situación que permite que la generación de rentas del alquiler se convierta en una contribución a la renta de los países que plantea efectos positivos sobre la actividad política.
La situación descrita encuentra su acomodo en el mencionado papel de la vivienda como bien de capital, respaldado por la existencia de un consenso social en cuanto a los derechos de propiedad sobre ella. A su vez, la consideración de la vivienda como activo encuentra respaldo en una ciencia económica que centra el esfuerzo investigador en cuestiones relacionadas con los sistemas económicos, condiciones de competencia o el bienestar ciudadano, asimilando mayoritariamente un mundo en el que se enfrentan dos FP en forma de trabajo y capital, mientras la peculiaridad de la tierra queda absorbida como otra forma de capital.
Este contexto da forma a una sociedad que en los últimos dos siglos ha observado el mayor nivel de desarrollo humano, combinando crecimiento de la población y elevación general de las condiciones de vida sin precedente, mientras se ha facilitado la expansión de las fronteras de la técnica y el conocimiento. Sin embargo este desarrollo no ha afectado a toda la sociedad por igual, ha concentrado su impacto en una parte de la población, mientras que otra ha mantenido o empeorado su condición. Se observan así condiciones de miseria en las que una gran parte de la población está privada del acceso a las fuentes para ganarse la vida, sin derechos sobre el espacio que habita, sin acceso a fuentes agrícolas que le proporcionen sustento y sin ningún tipo de capital, condiciones a las que se une una formación precaria que complica su posibilidad de aportar valor en una sociedad compleja.
La búsqueda de soluciones ha provocado que durante gran parte del siglo XX y el principio del XXI se hayan enfrentado dos modelos económicos en gran medida opuestos que, sin embargo, han fallado en dar una respuesta generalizada a las necesidades de los ciudadanos. El comunismo falló por su falta de entendimiento del ser humano, como un modelo que desincentiva a los individuos para contribuir al bienestar de la sociedad, al mismo tiempo que limita, sino elimina la información como mecanismo de toma de decisiones. Frente a él, el modelo que ha competido y alcanzado niveles superiores de prosperidad recibe diferentes nombres en función del proponente. Principalmente ha sido definido como neoliberal en la crítica hacia la globalización y la búsqueda del beneficio mientras al mismo tiempo es considerado un modelo socialdemócrata en la medida en que los estados más desarrollados intervienen la actividad económica en una proporción que se acerca al cincuenta por ciento de la renta anual. Se trata de un modelo en el que la propiedad está mayoritariamente en manos privadas en su función maximizadora, mientras que las rentas que esta genera son intervenidas para un reparto entre lo público y lo privado.
Representación de una sociedad que tiene su máxima expresión en la actualidad en el papel de los estados nacionales y las organizaciones internacionales que deben velar por la mejora de las condiciones de vida y búsqueda del bien común para todos los ciudadanos. Instituciones que toman parte del valor producido en los mercados para destinarlo a los fines sociales que consideran más necesarios. En su papel pueden conseguir el efecto directo de mejorar la existencia de grupos de personas, pero al mismo tiempo modifican los incentivos para la acción humana en una magnitud imposible de determinar.
Este contexto muestra una sociedad en la que la acción empresarial e incluso la generación de riqueza son vistas por una parte de la población como un comportamiento egoísta en la búsqueda del beneficio, considerando que absorben el valor de la sociedad sin apreciar las contribuciones que las mismas personas pueden estar realizando o haber realizado a través del servicio a los ciudadanos desde el mercado. Consideración negativa que junto a la presión fiscal para sufragar la búsqueda del denominado bien común desincentiva la inversión en tiempo y recursos de los ciudadanos.
La situación descrita unida a la sensación de que no existe una respuesta que mejore las condiciones de vida de la sociedad provocan la necesidad de poner en duda si los fundamentos sobre los que se asienta nuestro sistema económico permiten el máximo nivel de aplicación de todas las capacidades de los ciudadanos. Una búsqueda en la que el trabajo aquí mostrado se ha centrado en la definición de los FP de la economía y su representación en el mercado.
La valoración de la existencia de características únicas sobre elementos clasificados en un mismo Factor de Producción (FP) lleva a una reformulación de los mismos, y por tanto a plantear una nueva Función de Producción de máxima agregación de la economía. Los FP planteados: Espacio, Materia Inerte, Seres Vivos, Trabajo y Capital, muestran cualidades diferentes entre sí. El Espacio como lugar medido en forma de área o volumen sobre el que se desarrolla la actividad económica, la Materia Inerte entendida como toda materia sin vida que puede utilizarse para cubrir las necesidades y preferencias de los ciudadanos, los seres vivos como base de la vida humana al mismo tiempo que como compañeros en el mundo, el Trabajo de los Seres Humanos y el ahorro invertido en forma de Capital.
La formulación de los FP permite diferenciar aquellos que han sido producidos por la acción humana de los bienes ofrecidos por la naturaleza. Cada FP plantea así particularidades que quedan plasmadas en el lugar asignado en la contabilidad, convirtiendo cuestiones teóricas del pensamiento económico en acciones prácticas en la definición del mercado.
La unión de los FP, su relación práctica con los mercados y la delimitación de los derechos de propiedad acordes al papel de la acción humana permiten a su vez plantear la existencia de unas rentas de los bienes naturales cuya propiedad recae en todos los ciudadanos. Esta consideración se debe a que las rentas generadas por los bienes naturales Espacio, Materia Inerte y Seres Vivos son debidas a un uso excluyente de los mismos hacia otros ciudadanos. Uso que presenta a su vez diferencias entre FP, planteando limitaciones temporales o la extinción del FP para Materia Inerte y Seres Vivos, mientras que el Espacio plantea una duración que puede considerarse indefinida.
El modelo propuesto plantea el papel del mercado como mecanismo de distribución eficiente, la definición de los FP en base a sus características únicas, la remuneración de los factores según criterios naturales y de acción humana, y la mínima toma de decisiones que intervengan el mercado. Elementos que plantean una alineación entre los criterios de eficiencia, equidad y sostenibilidad que incentivan a los Seres Humanos en el desarrollo de la civilización.
Para finalizar cabe destacar que el modelo plantea una nueva visión del concepto de capitalización del sector inmobiliario contribuyendo a una mejor asignación del espacio, así como del resto recursos que facilite a los ciudadanos la capacidad de disponer de un hogar. En su aplicación para España genera ventajas comparativas que contribuyen a la captación de inversión productiva.
