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Tesis depositada en la web de la UPM
CITA: Segura de la Cal, Alejandro (2024). Análisis del Proceso de Capitalización del Sector Inmobiliario Español. Tesis (Doctoral), E.T.S. de Edificación (UPM). https://doi.org/10.20868/UPM.thesis.81421.
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ABSTRACT DE LA TESIS
La economía actual se fundamenta en la existencia de dos Factores de Producción (FP)
(trabajo y capital) que determinan las relaciones de todos los Seres Humanos entre sí y
con el entorno. Se trata de un fundamento que actúa como punto central del pensamiento
económico, de los derechos de propiedad, de la acción pública, de la contabilidad
empresarial o de la sostenibilidad del planeta en cuanto a que define el tratamiento de los
elementos que interactúan en la economía y los rendimientos que obtienen. La economía
trata al capital como todo aquello distinto del trabajo al dar consideración de activo a
elementos como parcelas agrícolas, espacios urbanos, minas, depósitos de hidrocarburos,
animales, construcciones, maquinaria, software, marcas o patentes. Se trata de un
conjunto de elementos que plantean características diferentes ya que se da un mismo
tratamiento como capital a los que tienen una duración ilimitada que a los indefinidos, a
los que tienen vida que a los que son inertes o a los que han sido creados por la acción
humana igual que a los bienes de la naturaleza que existen con independencia del
mercado.
Entre los bienes de capital, el sector inmobiliario representa el principal activo del mundo
actual contabilizando dos tercios del conjunto de propiedades de la economía, adquiere
entre otras formas las de viviendas, oficinas o infraestructuras. Se trata de un sector que
plantea unas implicaciones económicas únicas al unir un bien natural indefinido y escaso
como es el suelo con otros elementos como son los materiales de construcción o el trabajo
realizado para su edificación. Sus características lo convierten en un bien de inversión
único que une las posibilidades de rentabilidad y riesgo propias de los mercados con las
de seguridad y familia como hogar de los Seres Humanos. La inversión inmobiliaria
adquiere protagonismo en un contexto de incremento continuo del capital acumulado por
la sociedad, lo que provoca un distanciamiento entre los precios de la vivienda y la
capacidad de inversión individual de los ciudadanos. Bajo estas condiciones la función de
mercado prima sobre la de hogar en una situación que plantea importantes implicaciones
económicas y sociales.
El trabajo parte del análisis del proceso de capitalización del sector inmobiliario en
España, para lo que se trabajan el concepto de la financiarización, el papel de la regulación
y la actividad de mercado de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria, los resultados
obtenidos conducen a estudiar la relación de dichos elementos con los FP de la economía
como fundamentos del sistema. A partir del estudio de los FP se propone una nueva
clasificación en forma de Espacio, Materia Inerte, Seres Vivos, Trabajo y Capital, que
considera las características particulares de cada uno en su máximo nivel de agregación.
Esta clasificación lleva a la reformulación de la Función de Producción agregada y al
estudio de las implicaciones sobre diferentes aspectos de la economía, como son la
representación financiera de los FP, su vinculación con las funciones de hogar y mercado,
su relación con la sostenibilidad de las condiciones del La Tierra y su relación con la acción
pública.
Los resultados muestran como la aplicación de los FP expuestos introducen cambios
significativos en el sistema económico, favoreciendo el acceso de la sociedad a los
recursos de la naturaleza y protegiendo los incentivos individuales que fomentan el
trabajo y la inversión como fuente de la creación de riqueza. Esto permite una mejora en
los criterios de eficiencia y equidad de los mercados en condiciones de sostenibilidad al
mismo tiempo que facilita la descapitalización de la vivienda en defensa de su función de
hogar de los Seres Humanos.
